Санкт-Петербург, Миллионная, 27
Оценка арендной платы зданий и помещений – определение стоимости прав на нее
Говоря об оценке (определении того или иного вида стоимости объекта оценки) объекта оценки, подразумевают оценку стоимости прав на него. Оценка прав собственности объекта недвижимости включает оценку трех составляющих этого права: владения, пользования и распоряжения (согласно ст. 209 ГК РФ). Соответственно, оценку стоимости права собственности выполняют для различных целей передачи всех составляющих этого права.
Оценка арендной платы подразумевает, что независимый эксперт из компании «Оценка на Миллионной» выполнит оценку передающихся прав пользования будущему арендатору. Оценка аренды – это анализ выгод и преимуществ, которые передаются арендатору по заключенному договору аренды.
Стоимость права аренды (величина аренды, ставка аренды) зависит как от экономических факторов (в частности, спроса и предложения на рынке, условий финансирования потенциальной сделки по передаче объекта в аренду), так и физико-технических параметров объекта аренды (местоположение и расположение, площадь, состояние, другие характеристики в зависимости от функционала объекта недвижимости).
Соответственно, на оценку аренды помещения определенное влияние оказывают:
Рыночная оценка арендной платы выполняется специалистами нашей компании с применением сравнительного подхода, который широко распространен в данной области. Оценщик агентства «Оценка на Миллионной» выбирает аналогичный объект, который максимально схож с вашим по всем характеристикам. Оценка арендной ставки отталкивается от стоимости аренды аналогичных помещений в том же районе Санкт-Петербурга или Ленинградской области. В случае необходимости независимый эксперт использует специальные корректирующие коэффициенты, которые позволяют добиться реалистичной картины.
В практике пользования объектами недвижимости часто возникает необходимость отчуждения не всех возможных составляющих права собственности, а только части – прав владения и пользования. Тогда говорят об оценке права аренды за объект недвижимости. Такая формулировка подразумевает оценку права аренды арендатора, который владеет и пользуется объектом недвижимости в конкретный период.
Право аренды (ставку аренды, величину арендной платы) в практике оценки чаще всего определяют для установления и (или) согласования условий договора аренды. Стоимость арендной платы за помещение может определяться не только для заключения договора аренды, но и в следующих случаях:
Оценка стоимости арендной платы силами специалистов компании «Оценка на Миллионной» осуществляется в срок не более 6-7 рабочих дней с момента оформления договора на оказание услуг. Стоимость работ по оценке рыночной стоимости арендной оплаты варьируется в зависимости от технических характеристик помещения и его площади.
Позвонив в оценочное бюро «Оценка на Миллионной», вы можете получить бесплатную консультацию по вопросам оценки рыночной стоимости аренды. Оплата только за результат, поэтому мы гарантируем высокое качество предоставляемых услуг. Большой практический опыт штатных специалистов позволяет нам решать задачи любого уровня сложности по Санкт-Петербургу и Ленинградской области.
Основные ценообразующие факторы | Значение корректировки |
Площадь. Чем меньше площадь объекта, тем больше арендная ставка за 1 кв. м | 10 – 30 % |
Тип входа. Объекты, имеющие отдельные вход, передаются в аренду по более высокой ставке чем объекты без отдельного входа | 0 – 10 % |
Физическое состояние. Чем лучше состояние объекта, тем выше арендная ставка за него | 15 – 35 % |
Этаж. Объекты, расположенные на первом этаже, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, расположенные в подвале, цоколе или выше первого этажа | 0 – 15% |
Местоположение. Объекты, имеющие выгодное расположение, сдаются в аренду по более высокой ставке, чем объекты, характеризующиеся иным расположением | 15 – 35 % |
Ограничение по доступу. Этот фактор существенно влияет на величину арендной платы для объектов торгово-сервисного назначения. | 15 – 20 % |
Витринные окна. Наличие витринных окон увеличивает стоимость арендной платы исключительно у объектов торгового назначения | 0 - 7% |
Цель оценки: определение рыночной арендной платы за объект, принадлежащий государству, и получение положительного мотивированного мнения Росимущества.
Предполагаемое использование: для заключения договора аренды.
Оценка арендной ставки двух кафе, расположенных на площади у метро Политехническая. Кафе “Студент” находится в здании учебного заведения, кафе “Прохожий” – в соседнем здании. Площади обоих кафе практически одинаковые.
Ставка кафе “Студент” в 2 раза ниже. Почему? Посмотрим, как работают ценообразующие факторы.
Тип входа: кафе “Студент” – общий вход, кафе “Прохожий” – вход отдельный с улицы.
Ограничение по доступу: кафе “Студент” через проходную с пропускным режимом, без указателей по длинным коридорам, кафе “Прохожий” – свободный доступ.
Этаж: кафе “Студент” – 3 этаж, Кафе “Прохожий” – 1 этаж.
Аналоги в этой локации в торгово-сервисном сегменте:
Объекты-аналоги отличаются от Кафе “Студент” в лучшую сторону по следующим факторам: тип входа, ограниченность доступа, этаж расположения.
Применяем к объектам-аналогам понижающие корректировки, которые рассчитываем либо с помощью справочников либо экспертно: тип входа корректируем на 10%, ограничение по доступу - на 25%, этаж - на 15%.
Скорректированные арендные ставки объектов-аналогов теперь составляют: Кафе М = 250 руб., Кафе N = 225 руб. и Кафе О = 275 руб.
Затем вычисляем среднее значение между скорректированными арендными ставками объектов-аналогов (250+225+275)/3= 250 руб.
Итого, ставка аренды за кафе “Студент” составила 250 руб. за 1 кв.м. в месяц, то есть отклонение в 2 раза от среднерыночной арендной ставки.
Предварительный анализ документов | 1 рабочий день |
Заключение договора | 1 рабочий день |
Составление отчета об оценке | от 3 рабочих дней |
Передача отчета об оценке заказчику | 1 рабочий день |
При передаче федерального имущества в аренду на срок более 5 лет правообладателю нужно направить официальный запрос территориальный орган Росимущества для получения задания на оценку федерального имущества.
После рассмотрения запроса выдается утвержденное МТУ Росимущества задание на оценку.
Оценщики нашей компании всегда проводят осмотр объекта в случае наличия доступа на объект оценки. При отсутствии доступа оценка может быть проведена по фотографиям и описанию, представленным заказчиком.
При этом в отчете об оценке устанавливается особое допущение о параметрах осмотра и причинах его непроведения.
Мы готовы обсуждать условия нашего сотрудничества как лично, так и по электронной почте. Если Вас устраивают условия сотрудничества, то мы согласовываем с Вами проект договора на оценку арендной платы зданий и помещений и отправляем Вам подписанный с нашей стороны договор. После подписания договора всеми сторонами и предоставления документов на объект запускается процесс оценки.
Затраты на ремонт объекта оценки учесть можно при условии наличия сметы, составленной специализированной организацией, уставом которой предусмотрено выполнение сметных расчетов, а также имеющей лицензию на составление сметной документации.
Помимо стандартного пакета документов для оценки величины арендной платы части помещения, необходим поэтажный план с выделенной (обведенной) частью помещения, которую требуется оценить.